A real atratividade do Mercado

Quando o mercado Imobiliário começa a se tornar um mercado competitivo e atraente para investidores .

O mercado imobiliário saudável e atraente funciona em duas frentes :

Mercado primário –    Constituído apenas do mercado de lançamentos de empreendimentos de imóveis novos

Mercado secundário – Mercado de compra e venda de imóveis usados ,em conjunto com o  mercado de alugueis e arrendamentos.

O mercado brasileiro por mais de duas  décadas conviveu basicamente  com o mercado primário,  e de maneira acanhada,  na maioria das grandes cidades. O mercado secundário , mostrou desempenho baixo tanto de alugueis residenciais, salas comerciais , sendo mais relevante no aluguel de lojas em Shoppings Centers, único setor que prosperou nas duas décadas que precedem o ano 2007.

Após o boom imobiliário nos anos 2008  a  2010 , e logo depois com a melhor equalização  dos custos de construção nos anos 2011 a 2013, que aferiu custos reais das obras , o mercado passou a conviver com uma era de antagonismos;

A partir de 2013 a economia começou processo de desaceleração e o Mercado Imobiliário naquele momento esta alavancado em estoque de imoveis que foram lançados na época do BOOM e concluídos no final de 2012 e ano 2013. Os Valores dos imoveis apesar do estoque alto à época e da baixa econômica , mantiveram os valores , inclusive para os escassos lançamentos realizados até 2014 . Por que os valores dos imoveis não baixaram ?  O motivo foi o custo da Construção que manteve os valores de Custos altos e impossibilitaram realizar lançamentos com Valores mais competitivos e os valores dos estoques tiveram foram  mantidos para mitigar op prejuízo eminente das incorporadoras.

De 2014 até 2018 a estagnação foi completa , tendo o mercado Imobiliario saldo da época der um Boom para um Abismo completo. Em meados de 2018 a locomotiva brasileira que é o estado de São Paulo , começou a reagir devido a melhora econômica  discreta e ao estoque esta em saldo mínimo . Neste período de 2014 a 2018 foi o mercado secundário que manteve a existência do mercado Imobiliario , fazendo com que o mercado de usados baixasse o estoque das incorporadoras e dai repercutiu no mercado de alugueis, que estava na “bacia das almas” reagisse e iniciasse processo de recuperação final  de 2018. 

A nova era do mercado imobiliário brasileiro, começa a se delinear de maneira crescente na cidade do São Paulo, onde o mercado secundário em vários pontos da cidade se intensifica com robustez. E o Mercado Primário ganha espaço através de bons lançamentos em bons endereços. Verifica-se nesta cidade o que já ocorre a muito tempo nas grandes cidades  do mundo, onde o endereço é quem definitivamente  controla a valorização do imóvel.

A Zona sul do Rio é exemplo;  locais como Copacabana, Leblon , Ipanema , Gávea e Lagoa possuem imóveis com valorização que voltaram a ser atrativos , custando o m2 maior que os lançamentos mais sofisticados da cidade, que ficou concentrado na Barra da Tijuca nos últimos anos. Desta forma seus alugueis devem também acompanhar a valorização.

Esta dinâmica faz com que o mercado primário continue forte em outras regiões , já que nestas regiões não existem mais terrenos disponíveis , nem imóveis baratos para serem demolidos.

A lei da oferta e da procura define os rumos da valorização  no mercado secundário. Mercado secundário forte significa mercado primário  também forte . Aliado a estes fatores  a economia vem demonstrando viés de alta . O mercado financeiro deixa de ser atrativo , com a taxa SELIC abaixo dos 5,0 % , e resta para o investidor o mercado arriscado de ações , que não é característica majoritária do Investidor Brasileiros .

Todos este cenário faz com que o Mercado Imobiliário volte a ser o bom negócio de sempre.